In den vergangenen Jahren haben geringe Zinsen, ein solides Wirtschaftswachstum und eine niedrige Inflation den Markt für Immobilien in Deutschland beflügelt. Bisher sind die Immobilienpreise trotz langsam steigender Inflation unaufhaltsam geklettert, am Immobilien-Boom hat auch die Corona-Krise nichts geändert. Der Krieg in der Ukraine lässt jetzt das Wirtschaftswachstum einbrechen und entwickelt sich schnell zu einer humanitären Krise mit Millionen Geflüchteten. Die Energiepreise sind drastisch gestiegen und sorgen mit dafür, dass die Inflation neue Höchststände erreicht.
Es ist noch zu früh, um die Folgen des Ukraine-Kriegs exakt absehen zu können. Trotz aller negativen Nachrichten gibt es jedoch Gründe, die dafürsprechen, dass der Ukraine-Konflikt aus Anlegersicht kaum negative Auswirkungen auf die Immobilienpreise in Deutschland haben wird und sich die richtigen Immobilien deshalb weiterhin als Inflationsschutz eignen.
Immobilien als Inflationsschutz: Wohnimmobilien als sicherer Hafen bei steigender Inflation & Nachfrage
Nach Einschätzung der sogenannten Wirtschaftsweisen wird die Inflation im Jahr 2022 auf 6,1 Prozent steigen. Während bei hoher Inflation Geldwerte wie Bargeld und Bankguthaben an Wert verlieren, bieten vermietete Immobilien einen Inflationsschutz, weil ansteigende Mieteinnahmen die Inflationsrate ausgleichen. Indexmietverträge ermöglichen eine faire Anpassung der Mieten an die Inflationsrate.
Wohnimmobilien können für Immobilienanleger jetzt noch interessanter sein, denn das „Betongold“ bietet in der Regel auch in Konfliktzeiten einen sicheren Hafen. Experten gehen davon aus, dass sich das Anlegen in Wohnimmobilien weiterhin lohnen kann.
Darüber hinaus steigt die Nachfrage nach Wohnimmobilien aufgrund des zusätzlichen Bedarfs für Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine. Nach einer Analyse des Zentralen Immobilien-Ausschusses liegt der Bedarf an zusätzlichen Unterkünften bei mindestens 120.000 Wohnungen. Laut Aussage des Verbands müssen Neubauten hierbei die Hälfte des Bedarfs abdecken.
Immobilienpreise für nicht-energieeffiziente Immobilien könnten fallen
Klimaschutz ist im Bauwesen ohnehin ein wichtiges Thema. Der Krieg in der Ukraine macht jetzt allerdings sehr deutlich, dass Deutschland von fossilen Energieträgern so schnell wie möglich unabhängig werden muss. In Deutschland versorgen sich circa zwei Drittel der Eigenheime über eine Gas- oder Ölheizung. Für mehr Unabhängigkeit von Russland und fossilen Energien ist daher der Ausbau der erneuerbaren Energien sowie das energieeffiziente Bauen bzw. Sanieren von großer Bedeutung.
Neben der steigenden Inflation haben die stark gestiegenen Preise für Gas und Öl, gestiegene Baukosten sowie Materialengpässe ebenso Auswirkungen auf die Immobilienpreise. Nicht-energieeffiziente Gebäude lassen die Nebenkosten in die Höhe schnellen und verlieren daher im Vergleich an Wert, während energieeffiziente Wohnungen zukünftig noch wertvoller und gefragter sind. Sanierungsmaßnahmen gestalten sich aufgrund der knappen Verfügbarkeit von Baumaterialien immer teurer. Immobilienanleger müssen daher genauer als zuvor prüfen, ob sich ein Kauf von sanierungsbedürftigen Wohnimmobilien mittel- und langfristig lohnt.
Zusätzlich ist es wahrscheinlich, dass der Gesetzgeber die Anforderungen an das energieeffiziente Bauen weiter erhöhen wird. Dadurch steigen die Baukosten weiter und in der Folge die Immobilienpreise für energieeffiziente Wohnungen.
CO2-Preise sollen aufgeteilt werden: Energieeffiziente Immobilien werden noch gefragter
Die rasant steigenden Öl- und Gaspreise verursachen also besonders bei nicht-energieeffizienten Immobilien stark steigende Mietnebenkosten und machen diese für Mieter und Immobilienanleger weniger interessant. Dazu trägt die Politik zusätzlich bei, denn die Bundesregierung hat sich auf die Aufteilung der Preise für CO2-Emmissionen zwischen Mietern und Vermietern geeinigt. Während Mieter den CO2-Preis bei den Heizkosten bisher allein zahlen mussten, sollen Vermieter ab dem 1. Januar 2023 ebenfalls einen Teil übernehmen. Dabei soll gelten: Je schlechter die Energiebilanz einer Wohnimmobilie ist, desto höher bemisst sich der Kostenanteil für den Immobilieneigentümer. Die Regelung soll Anreize für Investitionen in energetische Sanierungen setzen und Mieter entlasten.
Steigende Zinsen werden erwartet
In diesem schwierigen Umfeld bleibt die Frage, wie die Europäische Zentralbank auf die hohe Inflation reagieren wird. Wenn sie die Zinsen erhöhen sollte, kann dies die Nachfrage senken und zu niedrigeren Immobilienpreisen führen. Allerdings wirkt dem unter anderem die Knappheit an Baumaterialien entgegen, die das Angebot an neuen und sanierten Wohnungen verknappt.
Trotz der Konjunktursorgen ist mittelfristig mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen. Die Zinsen für Immobilienkredite sind bereits gestiegen. Noch befinden wir uns allerdings weiterhin in einer Phase mit niedrigen Zinsen. Einige Experten rechnen bereits Ende 2022 mit einem Zinsanstieg, andere erwarten den Zinsanstieg im Frühjahr 2023. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Beitrag zu den Auswirkungen der Zinswende für Immobilienanleger.
Fazit: Energieeffiziente Immobilien eignen sich als Inflationsschutz
Bei länger anhaltender Inflation ist damit zu rechnen, dass die Zentralbank den Leitzins erhöht und auch die Hypothekenzinsen weiter steigen. Das kann die Nachfrage bei Immobilienanlegern senken. Aktuell ist noch völlig unklar, wie sich die Ukraine-Krise weiterentwickeln wird. Während der Aktienmarkt bereits turbulente Wochen hinter sich hat, gelten Wohnimmobilien vorerst weiter als sichere Anlage.
Experten erwarten aufgrund der Gesamtsituation, dass sich sanierte und energieeffiziente Wohnungen in A- und B-Lagen weiterhin als Inflationsschutz für Immobilienanleger eignen. Bei nicht-energieeffizienten Immobilien müssen Investoren die Immobilienpreise sowie die Kosten für notwendige Investitionen in Sanierungsmaßnahmen berücksichtigen und die zu erwartende Rendite genau prüfen.